Acheter
Quinze étapes claires, de la clarification du projet et de la préapprobation hypothécaire jusqu’à l’inspection, au financement final et à la signature chez le notaire.
Un achat immobilier devient beaucoup plus simple lorsqu’on comprend l’ordre des décisions. À Montréal, le parcours ne commence pas devant une annonce et ne se termine pas au moment où une offre est acceptée.
Il commence par votre capacité financière, se poursuit par une recherche structurée, puis traverse une série de vérifications : valeur, financement, inspection, documents de copropriété, titres et signature chez le notaire.
Voici une feuille de route complète pour acheter un condo sans confondre vitesse et précipitation.
Définissez pourquoi vous achetez, combien de temps vous pensez conserver la propriété et ce qui pourrait changer dans les prochaines années.
Une chambre supplémentaire, un espace extérieur ou la proximité d’une école peuvent sembler secondaires aujourd’hui et devenir décisifs demain. À l’inverse, payer une prime importante pour un équipement peu utilisé peut réduire votre marge financière.
Séparez vos critères en trois catégories : indispensables, préférences et éléments rédhibitoires. Cette hiérarchie vous aidera à comparer les propriétés avec plus de lucidité.
Calculez la mise de fonds disponible, le paiement mensuel acceptable et la réserve que vous souhaitez conserver après l’achat.
Ajoutez les taxes, frais de copropriété, assurance, entretien, services publics, inspection, notaire, déménagement et droits de mutation. À Montréal, ces droits sont calculés par tranches et facturés après l’acquisition.
Si vous êtes admissible comme premier acheteur, examinez notamment le CELIAPP, le Régime d’accession à la propriété et les crédits applicables avec un conseiller fiscal ou financier. Les règles et l’admissibilité évoluent; elles doivent être confirmées selon votre situation.
La préapprobation précise une capacité estimée et peut réserver un taux pendant une période déterminée. Elle rend votre recherche plus cohérente et renforce votre dossier auprès d’un vendeur.
Elle n’équivaut pas à une approbation finale. Le prêteur analysera de nouveau votre situation et la propriété choisie. Évitez donc de modifier fortement votre endettement, votre emploi ou votre crédit pendant la transaction sans en parler au professionnel responsable de votre financement.
Une mise de fonds inférieure à 20 % implique généralement une assurance prêt hypothécaire.
Un courtier représentant l’acheteur travaille à partir de vos critères, filtre les inscriptions, organise les visites, analyse les comparables, examine la documentation disponible et prépare la promesse d’achat. C’est le cœur de mon accompagnement à l’achat.
Clarifiez dès le départ son rôle, sa disponibilité, sa connaissance des secteurs et la manière dont il sera rémunéré. Une relation efficace repose sur des attentes explicites et une communication directe.
Vous aurez également besoin, selon le dossier, d’un courtier hypothécaire ou prêteur, d’un inspecteur et d’un notaire. Chacun intervient à un moment différent; aucun ne remplace l’autre.
Choisissez une première zone réaliste plutôt qu’une liste illimitée de quartiers. Comparez les prix, les typologies, les transports, les écoles, les commerces, le bruit, le stationnement et les projets urbains.
Configurez une recherche suffisamment précise pour éviter le bruit, mais assez ouverte pour découvrir des options. Les critères peuvent évoluer après quelques visites; cette évolution est normale si elle repose sur ce que vous apprenez.
Pour approfondir le choix du bien lui-même, lisez mon guide pour acheter un appartement à Montréal sans se tromper.
En visite, regardez d’abord ce qui ne se change pas facilement : emplacement, lumière, orientation, bruit, structure, configuration, étage et qualité générale de l’immeuble.
Observez ensuite l’état de l’unité : fenêtres, planchers, plomberie visible, électricité, ventilation, chauffage, rangement et traces d’humidité. Dans les parties communes, regardez l’entretien, la maçonnerie, les balcons, la toiture accessible, le garage, les corridors et les équipements.
Prenez des notes immédiatement. Après plusieurs propriétés, les détails se mélangent rapidement.
Avant de vous engager définitivement, il faut comprendre le fonctionnement collectif de l’immeuble.
Demandez et examinez la déclaration de copropriété, les règlements, budgets, états financiers, procès-verbaux, assurances, sinistres, cotisations spéciales, étude du fonds de prévoyance, carnet d’entretien et travaux annoncés.
Depuis août 2025, l’attestation sur l’état de la copropriété doit être remise par le vendeur au promettant acheteur dans le cadre d’une vente de copropriété divise. Elle constitue une source importante, mais doit être lue avec les autres documents.
Recherchez les signaux de tension : déficits répétés, travaux reportés, litiges, sinistres importants, cotisations fréquentes, gouvernance instable ou documentation incomplète.
Analysez les ventes comparables récentes et ajustez selon les caractéristiques du condo. Le prix affiché peut être au-dessus, près ou sous la valeur attendue selon la stratégie du vendeur.
Définissez avant de négocier votre prix cible, votre limite et les conditions que vous êtes prêt à modifier. Une limite décidée dans le calme protège contre la surenchère émotionnelle.
Le contexte compte : nombre d’acheteurs intéressés, délai sur le marché, qualité de la documentation, travaux et motivation apparente du vendeur.
La promesse d’achat précise le prix, l’acompte, le financement, l’inspection, l’examen des documents, les inclusions, les délais, la signature et l’occupation.
Chaque délai doit être réaliste. Votre courtier hypothécaire, votre inspecteur et les professionnels impliqués doivent pouvoir intervenir à temps.
Une fois acceptée, la promesse lie généralement les parties selon ses termes. Ne signez pas avec l’idée que vous pourrez simplement changer d’avis. Vos possibilités dépendront des conditions prévues et des faits.
Le vendeur peut accepter, refuser ou transmettre une contre-proposition. Celle-ci peut toucher le prix, les dates, les inclusions ou d’autres conditions.
Ne négociez pas chaque élément séparément. Mesurez l’ensemble : une date avantageuse, certains meubles ou une condition plus simple peuvent avoir une valeur réelle, mais ne doivent pas masquer un prix excessif ou un risque important.
Choisissez un inspecteur compétent et disponible dans le délai prévu. Assistez à l’inspection si possible. Vous comprendrez mieux le rapport et pourrez poser des questions directement.
L’objectif n’est pas d’obtenir une liste de petites imperfections pour renégocier automatiquement. Il est d’identifier les problèmes susceptibles d’influencer votre décision, le prix ou les conditions.
Pour un condo, l’analyse doit également tenir compte des parties communes et des rapports existants. Un problème collectif peut avoir un impact financier supérieur à une réparation dans l’unité.
Transmettez rapidement au prêteur tous les documents demandés. Celui-ci peut vouloir évaluer la propriété et examiner la copropriété.
Respectez précisément la condition de financement inscrite dans la promesse d’achat. L’OACIQ rappelle que la clause doit notamment encadrer le montant de l’emprunt ainsi que certains paramètres du financement recherché.
Ne présumez pas qu’une préapprobation suffit. L’approbation finale doit être obtenue et documentée conformément aux délais contractuels.
Après l’acceptation, plusieurs conditions peuvent avancer simultanément : inspection, financement, réception et examen des documents.
Chaque condition comporte un délai et une manière de transmettre les avis. Votre courtier doit suivre ce calendrier et vous expliquer les choix possibles.
Une condition satisfaite ou levée modifie votre position contractuelle. Prenez chaque décision en comprenant ce qui demeure protégé et ce qui ne l’est plus.
Le notaire examine les titres, le certificat de localisation, l’acte de vente et les documents hypothécaires. Il prépare les répartitions et reçoit les fonds nécessaires. La Chambre des notaires du Québec décrit ce rôle en copropriété.
Transmettez rapidement vos coordonnées, pièces d’identité, informations de financement et preuve d’assurance. Si vous achetez à plusieurs, discutez à l’avance des quotes-parts et des ententes utiles.
Avant de virer des fonds, vérifiez toujours les instructions par un moyen indépendant afin de réduire le risque de fraude.
La signature de l’acte de vente transfère officiellement la propriété selon les modalités prévues. La remise des clés et l’occupation peuvent avoir lieu le même jour ou à une autre date convenue.
Après l’achat, surveillez la facture de droits de mutation, mettez à jour vos coordonnées auprès du syndicat et conservez tous vos documents.
Préparez un budget d’entretien et prenez connaissance des prochaines assemblées. Devenir copropriétaire signifie aussi participer aux décisions collectives qui influencent la valeur de l’immeuble.
La promesse acceptée lie les parties, mais certaines conditions peuvent encore devoir être satisfaites. La transaction finale sera ensuite constatée par l’acte de vente chez le notaire.
La promesse d’achat et les pratiques du dossier encadrent ce choix. Il est souvent effectué par l’acheteur, sous réserve des modalités convenues.
Une offre peut parfois être présentée sans condition d’inspection, mais cela augmente le risque. Cette décision doit être prise en comprenant précisément ce à quoi vous renoncez.
La Ville de Montréal transmet une facture après le transfert. Elle est généralement payable en un seul versement dans les 30 jours suivant son envoi.
La recherche peut durer quelques jours ou plusieurs mois. Après une promesse acceptée, le calendrier dépend des conditions, du financement, des documents et de la date convenue chez le notaire.
Je vous accompagne depuis la définition des critères jusqu’à la remise des clés, avec une lecture critique des propriétés, des documents et du prix. L’objectif n’est pas de vous faire acheter rapidement. C’est de vous aider à acheter juste. Parlons de votre projet d’achat.
Pour aller plus loin
Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique, fiscal, financier ou hypothécaire. Les règles et programmes peuvent évoluer; vérifiez votre situation auprès du professionnel compétent.
Parlons de votre situation, de vos objectifs et des décisions à prendre pour avancer dans les meilleures conditions.
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